トレーダーの副業 その2・・・か? : 打倒! FX! フザけんな!! プロスペクト理論!!
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トレーダーの副業 その2・・・か?

元々、不動産屋さんだったんで今日の記事に副業は賃貸経営がいいよって書いたら、なんだか火がついたみたいで書きたい事がたくさん出てきてしまいました(苦笑)

これ、あるところにずっと昔に書いた文章なんですが、今と同じ事言ってます(苦笑)

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分散投資って考えてます?


自分の総資産の内の何割を為替投資に使い、何割を不動産投資に使い、何割を株に投資するかとか。


私の場合、元々が不動産会社に勤めてた関係もあって為替に投資しているものの他は全て不動産に投資してます。
投資というか運用というか。

もちろん為替で儲かった金を賃貸経営に回すってのも一つの手なんですが、そうではなく借金でやったらどうなるか?ってのを考えてみました。

まず、借金で賃貸経営をするとどうなるかです。

借金といっても当然、リスクとリターンの計算はしていますから破綻する事はありません。

単純に入ってくる家賃がいくらで支払いがいくらで差し引きいくらの収入って事さえ理解していれば怖いもんでは
ありません。


実際は税金、管理委託費用、修繕積み立て、補修費なんかがあるんでめんどくさい損益計算はしますが。

仮に古くなって借りる人がいなくなったら売り払えば土地値は残りますから、その売れたお金で新しいアパートな
りマンションなり買います。


中古アパートを買ってリフォームして満室にして、それを担保にして銀行から金を引っ張って次の物件を買ってっ
てやっていくとほとんど自己資金は必要ないんですね。これが。


ただ、最初に手を付けようとした時にやらなきゃいけない事は死ぬほど物件を見る事でしょうか。

私は元々の商売柄、物件を見る目は肥えてると自負してます。

ただ、素人の人が安易に不動産物件に手を出すと痛い目を見る事もありますから注意が必要です。

後は流動性を求めるんだったらやめといた方が無難です。

要は安く買って高く売ろうという事を考えると確実に死ねます(笑)


私は不動産というのは流動性を求めるよりも所有して回転させる事に意味があると思っているので安く買って高く
売ろうという事は一切考えません。


その部分に手を出して、東京湾の底でお魚さんとデーとしてる不動産屋の社長を何人も見てきてます(笑)


今は百年に一度の経済危機だと騒いでいますが、賃貸用の物件を買って運用しようと考えている人に取っては百年
に一度のチャンスだと思います。


不動産の価格は持ち直しつつあるという話もありますが、それは大都市圏の流動性の高い物件の話で首都圏でも、
中心から離れると未だに惨憺たるものです。


ところがこの状況が千載一遇のチャンスだという事を理解している人は理解して一生懸命、銀行から借金をしてア
パートを買いあさってます。


お金って回さないと次のお金を生まないと思うんですよね。


お金を貯めるって行為はすごく大事だと思いますが、貯めた物って使うとなくなっちゃいます。

確かに現金が手元にあるというのは心強い事なんですが、貯めてるお金ってそれ以上でもなければそれ以下でもな
いですし。100万円は100万円です。


でも、100万円を頭金にして1500万円の中古マンションを買って月10万円で賃貸すると

月の支払いが約5万円。

収入10万円から支払いの5万円を引くと月5万円の収入。


年間にすると60万円。

35年で2100万円弱。

支払いが終わった段階で2100万円の利益とマンションが残る。

これはものすごく単純な計算なんでここまでうまく行かない場合もあります。

でも、頭金を100万円持ってればこういうポートフォリオを組む事も可能だって話です。


今時、100万円の価値なんて大したことありません。

が、100万円からだって資産形成をする事は十分、可能だって話です。



今まで4000万出しても買えなかった投資用物件が半額でも売れないという状況を昔の仕事仲間から耳にします。で、あれば買わない手はないと思います。


百年に一度の経済危機は百年に一度のビッグチャンス



これです(笑)

なんの話をしてるんでしょうか(苦笑)


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ちなみにこの記事には若干、穴があって専業トレーダーには銀行はビタ一文たりとも貸してくれません(苦笑)

何故なら「来年も同じだけ収入があるなんて保証はどこにもないから」です。



て事になると最初の物件は先程の記事に書いたように競売で落として買うしかないって話ではあります。


不動産投資に興味のある人は連絡して下さい。
無料でレクチャーします(笑)

嘘です(笑)


あ、このブログの読者の中に、土地持ちの方がいらっしゃるかどうかは知りませんが業者に「お持ちの土地にアパ
ート建てませんか?」って言われても絶対に話に乗っちゃダメです。


例えば、東●とかレ●パレスと大●建託とか。


以前、知り合いに相談された事があって大●建託の出してきた収支計算書なるものを見ましたが、目が点になるほ
ど驚きました。

というのは入居率を常に100%で計算していて回っていく計算でした。

今時、入居率100%なんてアパートなんてあり得ません。

あるとしたらよっぽど駅に近くて家賃が安いとかなにかしらのお得物件だけです。
賃貸の収支を計算する時は入居率は必ず60~70%で計算しないと痛い目を見ます。

こういう賃貸投資の専門業者にダマされて、駅から歩いて25分も掛かる畑のど真ん中にアパートを建てさせられて借金の支払いでヒーヒー言ってる農家のオッさんなんて山ほど知ってます(苦笑)

営業マンの「お客様の事を考えて」なんて言葉を信じちゃいけません。

彼らは建てる事だけに意義があって建てさせて金を回収した後は、うまく行こうが失敗しようが関係ありません。

もちろん賃貸管理という部門も持ってる訳で建てさせて管理を委託されれば二重にウマウマな訳ですが、賃貸管理
に回った時点でなんだかんだと理屈をこねられて家賃を下げさせられるなんて日常茶飯事です。

注意しましょう。




しかし、これ、実は今から5年ほど前に書いた記事なんですが、考えてる事が今とちっとも変わってなくて我なが
らちっとも成長してねぇなぁと笑ってしまいました(笑)


しかし、まぁこれは一体なんのブログだ?(苦笑)






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